QUANDO E IN QUALI COMUNI SI PUO’ APPLICARE LA CEDOLARE SECCA AL 10%

PREMESSA

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non si andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

Per tutta la durata dell’opzione della Cedolare secca non è possibile l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

• Attenzione: è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Chi può optare per la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca i proprietari di Immobili Persone Fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Quali tipi di Immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11(esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Quali inquilini

Il regime della cedolare può essere applicato solo a persone fisiche e quindi non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Canone Libero: Aliquota AL 21% 

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti(canone libero) sui contratti di durata 4 anni + 4.

Canone Concordato: Aliquota AL 10% 

Iniziamo per dire che l’aliquota prevista è al 15%, ma che viene derogata al 10% di anno in anno nella legge di bilancio, per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

1. nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
2. nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). Per la provincia di Catania sono: Aci Castello, Acireale, Adrano, Caltagirone, Camporotondo Etneo, Catania, Gravina di Catania, Misterbianco, Motta Sant’Anastasia, Paternò, San Giovanni la Punta, San Gregorio di Catania, San Pietro Clarenza, Sant’Agata li Battiati, Tremestieri Etneo, Valverde, Viagrande)

Domanda: Quando occorre l’obbligo di attestazione delle associazioni per la riduzione della cedolare secca nei canoni concordati al 10%?

Risposta: L’obbligo di attestazione vale solo nei Comuni ove sia stipulato un nuovo Accordo Territoriale ai sensi del D.M. 16/01/2017. In caso di Accordi precedenti, invece, tale obbligo non opera, salvo che nel caso (rarissimo) che sia l’Accordo stesso a prevederlo.

Per la provincia id Catania l’obbligo di attestazione ad oggi è richiesta per questi comuni:

• Caltagirone , Tremestieri etneo, Camporotondo Etneo ,Catania, Gravina di Catania, Aci Castello, San Giovanni la punta , Sant’Agata li Battiati, Acireale, San Gregorio, Paternò, Valverde, San Pietro Clarenza, Misterbianco. Invece siamo in attesa che venga depositato l’accordo siglato da comune di Motta S Anastasia

Effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

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